2018年12月3日 星期一

買樓好唔好 Last part

以前既blog文,有時都會好多留言,但好似呢兩篇講樓既文章咁資訊量爆炸既留言串(爆到我都唔知點回覆),好似又真係第一次,once again,我綜合一D我認為之前未有提及,或需要再further elaborate既觀點。


首先,我絕對係more than well aware of 前人買樓致富既經驗,呢樣野我之前都講過,點解又有講多一次?就係因為我唔可以假設之前有人成功,我自己面版煮碗就可以發達。


好似R兄咁既情況,好大程度上捕捉呢個升浪,如果順利移民到既話,大可即刻賣左層樓鎖定利潤,我係羨慕都黎唔切。但好話唔好聽,過去三十幾年中華煤氣都係百倍股,雖然而家可能都係一個可行既投資選擇,但斷估唔多會人會用三十年前既心態黎買呢隻股票掛?我需要理解既係,點解以前買樓係一項風險回報比咁高既投資選擇,如果我而家去入市,條件又一唔一樣。我之前問買樓兩年有冇20%回報,我唔係問你前人買樓有冇呢個數(IRR 80%以上我都見過),而係我現時入場既話有冇呢個數。


呢樣野亦都引伸出我對「會買就點都會買,唔買就講咩都唔買」觀點既回應,如果咁樣買法,咁根本純粹就係leap of faith。


當然正如好多網友都提到,有實用價值又有投資價值既標的唔多,你話有冇其他野?有!我老母儲緊啲陳皮,但係個市場梗係同樓市差得多遠啦。


Once again,呢樣野唔係話你唔洗搵樓住,就可以忽略呢個實用價值,因為只要足夠地多既人有呢個需求,就自然會反應係價值到,因此就算你純粹係財務投資者,都需要留意。我既唯一問題係,呢舊實用價值係咪大到可以合理化樓市目前既超高估值。


但換個角度黎講,就算係你用家,畢竟都係至少幾球野既開支,你都唔可以忽略佢既投資價值。所以老王兄quote曾淵倉句野,我係好有保留。


根據物業指數,一層九龍樓400-700呎樓,由07年頭截至今日10月,物業升值平均每年有11%,你層樓既租值平均升幅只有7.5%,如果你真係純用家,代表所謂既實用價值佔估值部分既比例越黎越低,你比既錢,根本就唔represent緊你要既野,你仲同自己講係消費,咁你一定有一個好豁達既人生觀。



更重要既係,香港既人口同經濟結構,係咪可以支持到租值所代表既真正住居需求有above historcal average既增長?如果唔得既話,即係樓價要有高於7.5%既增長,個yield就要一路由而家既2.5%既超低水平一直收窄落去,直到有一日天水圍樓仲可以貴過倫敦市中心。以往收益率收縮都仲可以用減息黎解釋,我就當今日息口不升反跌,仲有幾多空間可以比你cut?


網友提供好多所謂港樓特有既價值,我唔係唔承認呢d因素既存在,只係呢d理由全部都唔係近幾年先發生既事,因此我好難相信可以支持港樓估值無限expand落去。因此如果你要獲得類似既回報,根本唔可以靠佢將來升,只可以靠而家跌。


仲有個之前冇提到既觀點,oscar choi話base case樓價要跌12~15%,如果大陸扑直既話就要跳水30~40%。先唔好講大家同唔同意佢既預測,我既重點係大陸經濟對於樓市的確係有實際影響。神奇既係,講貿易戰,講硬著陸既人好多,亦都有唔少身體力行從港股撤退,但一講樓市,又覺得唔會有事既。


當然我仲有好多個人考量冇係到詳細講,例如我之前都講過有意英國讀Master,分分鐘至少要留60萬港紙旁身先穩陣,如果唔離港既話,我現時事業都總算係走到加速階段,當佢樓價19年倒升番,我都係有信心個人儲蓄可以outgrowth個市,所以我唔急於一事洗呢筆錢出去。另一方面我都同意艾力兄既建議,睇多d總無死,所以呢排都有約下經紀飲下茶。

由於呢個topic拉得太長,我都唔知點收科,所以老土d都係咁講,量力而為啦。

2018年11月26日 星期一

買樓好唔好 PART 2



發出前一篇blog文時,其實已經預左會有比較分歧既反應(畢竟無可否認地,透過買樓保留財富,甚至致富既例子好多),但感激既係無論blog文下既網友回應,甚至係博主另文回應(例如快活谷兄)都非常理性高質,或者係度我再補充下我諗法上既既前文後理。

正如之前題到,我係有條件上車的,事實上如果買層樓就可以解決所有問題(或者至少係走上正軌),我係好樂意賣晒d股票,即刻搵agent,加多半個腎都仲得。

你唔好見我成日講股票,從風險回報黎講,買股票本質上係件好on兜既行為。如果《從賣雞IQ題,看你為何會輸錢》內容太長,我係度再比個簡短版描述:

假設你搞左檔生意,本來諗住每年賺50%,後尾發現現實上每年只賺到30%,差過預期就梗架啦,但係都叫做賺(而且30%其實都好和味),賺少d咁解,你唔會將成件事同虧損扯上任何關係。

但如果同一檔生意係二手市場(ie股票)到交投,當你個盈利預期下修40%,個股價好大機會唔見40%甚至更多,即刻輸錢。

計數既野唔多講,總括而言in long run其實兩個情景下回報相差無幾,case2裡開始輸個40%其實會賺得番,大前題係你要頂到隊落黎個野。

你諗下,投資左間咁賺錢既檔口,依然可以輸到你訓係度。長期投資股票,本來就係同不合理地巨大既波動打交道,等於曹操幾大軍係你門前,你仲要神態自若咁打開城門唱歌,膽細d都唔得,唱一兩日空城計你都話頂得住,要你唱10年,每年252biz day你又點睇?




但係



但係即使係咁,點解我都仲渣住堆紙上資產,而唔換做磚頭?

回應幾個留言入面常見既觀點:

第一係按揭帶黎既優質gearing,客觀上呢個point本身係絕對冇錯的,除左押左層樓出銀行,一般市民根本無可能獲得一個咁低息,terms又咁好既gearing。但需要注意既係,呢個gearing只會係短中期成立,即係好似00年代d高手一分二,二分四,主動做買賣,咁就有leverage,但如果你本身就疊埋心水buy and hold,其實你唔會感受到財富增長。

短中期有冇機會搵野搞?學侵侵咁講,可能有可能冇。咁我何必all in落去?一輸就係負資產。

咁你可能會話就算負資產,唔斷供既話銀行都唔會收你皮,總有機會東山再起。

理論上係既,但根據前輩分享第一身經歷,負資產絕對係佢人生中最痛苦既一件事,如果你真有呢種鋼鐵一般既意志,其實係有好多投資選擇,呢個係後話。

又有好多網友提及樓既長期投資價值,呢個就真係觀點與角度,如果睇long run,我諗已經唔多香港人記得樓市健康發展既前題在於穩健既政治背景同well defined既產權制度。

工作關係我睇好多新興市場,係好多國家,樓市同政治環境既關連性非常大,而香港距離呢d差既例子有幾遠?我覺得目前仲係好遠好遠,但要改變既話,速度亦都可以遠比你想像中快,而不幸既係劇本正向悲觀既方向走。

更加重要既係,我係咪冇更加好既長期投資選擇?如上文所言,如果計埋心理壓力上成本,股票係好唔抵買的,但如果你有自殘傾向,玩玩下慣左,咁又係另一回事。

講長期投資(say 30),你會信一國兩制,定係信標普500公司既賺錢能力?你問個係香港做野既大陸人都唔會答前者啦。Once again只要你頂得住好多短期波動,股票投資係越長年期越穩陣,頂唔到既話不如直頭唔好買,咁多人鐘意quote巴菲特,但佢最重要既一句偏偏係最少人quoteIt’s not for everybody.

咁我自己到底搞唔搞得掂?可能得可能唔得,但個beauty係就算衰左,至少我唔會負資產。唔係話自命非凡識買股票,換個角度講,係我搞唔掂投資物業當中既風險。

快活谷兄個邊有個留言係我之前冇考慮到,就係廿幾三十年前香港人除左樓根本無咩好既投資選擇,債券丫,REIT丫既發展都唔發達,雖然即使香港投資產品發展比而家再推前10年,我覺得香港人對於置業既熱情都應該係咁上下。但對其他資產既認識,的確係好影響個人選擇。

我自己黎計,工作上遇到d大陸投資者其實係好難溝通,佢地成日覺得d so call銀行理財計劃可以零風險比到8%收益率(人仔),你同佢講已經冇左剛兌呢支歌仔唱,但佢依然覺得係銀行發既產品實冇死。

老實講,如果你覺得呢d產品係剛兌,咁個d衰到貼地,但有IMF包底既國家既債券都係剛兌,你有8%人仔收益?烏克蘭5年債券offer9.5% yield,仲要係美金收益。

By definition風險回報係一體兩面,但如其話決定你想尋求d咩回報,我更傾向去諗我可以接受d咩風險,換句話講唔係資產配置,係風險配置。

舉個例,物業流動性相對低,理論上應相對高流動性資產呈一定風險溢價,但如果你根本唔諗住交易既,呢個低流動性帶來既額外yield對你黎講就係個plus

點解我呢輪成日講新興市場債?係因為我真係驚環球經濟會有系統性衰退,經濟一出問題,連三條A既企業都可以唔還錢,一跌起上黎可以成個企業債+股一齊含包散。

EMD係唯一一個咁多年黎未試過成個sector出現系統性違約既高收益資產,亞洲金融風暴冇事,金融海嘯冇事,歐豬危機冇事,連亞拉伯之春個種成個政權比人剷起都冇違過約。我當然知道買債會違約,但間唔中有個阿根廷、烏拉圭唔還錢,I can take that,呢個係我可以承受既風險。近20年hair cut rate從來冇超過20%,你咁夠薑成個國家夾帶私逃既,咁我都想見識下。

事實上你話有冇香港人買股買債發達?咁真係睇你定義發達,但據我自己了解,有一層自住物業,然後主要用債黎理財既人非常非常多。

而咩風險我唔能夠承受?好簡單,就係將未來十年以上既人生押係一個投資決定上。

當然亦都有好多網友表示why not both?唉,你估我唔想咩,實際上唔係why not,按David Swensen既講法係must be both,有齊樓股債先符合投資理論。但就係因為冇我呢個條件做個合理既多元化,我更加唔可以將成副身家押係層樓到。如果我想all in我既人生,咁我寧願辭工搞檔生意,就算死都叫做死係自己手上。

其他因素我唔一一詳述(例如通漲,其實股票本身就係通漲資產),但總括而言,我唔係反對人買樓,特別係因為買除左投資外仲有第二D價值,但就筆者本身而言,我單身左一排,客觀條件上亦睇唔到係呢件事上有d咩催化劑,斷估都唔會兩年後要層樓提親,對我黎講物業只有財務上既考量,靈活+合理風險回報係我既重點,基於兩篇博文提到既種種因素,樓呢樣野,我既唔想長渣,又冇得短炒,所以唔係我當前最佳既選擇。

如果呢兩篇野如其話係筆者唔建議大家買樓,倒不如係話我唔建議我買樓,而呢樣野受客觀環境影響,如果聽日有契媽比一億我渣手,成件事就唔同講法。

2018年11月23日 星期五

買樓好唔好



有追開本blog既朋友都知道,唔proofread係我寫作風格既一部分,因此有朋友建議我唔好懶文縐縐咁寫書面語,打錯字個陣就唔會咁起眼,我覺得非常有道理,所以本文就casual少少。

最近股市跌到攤攤腰(但以中國黎講,其實更大獲既係債市),奇就奇在有樣好耐都冇跌過既野都跌埋一份,講既自然係香港樓市。

講起買樓,父幹供樓自然冇我份,咁老豆老母至少冇留低一身債比我玩,所以都算係咁啦。你話我好慳又唔係,搵好多就更加唔係,但如果用按揭保險增加按揭成數,比首期其實亦都冇咩問題,加上呢次轉工後實際工資有明顯升幅,更重要既係package中底薪既比例亦都高左,對過壓力測試好大幫助。新聞日日寫個市有幾慘淡,第一城、嘉湖等指標盤又就黎見3字頭,好似好吸引,自不然都多左留意樓市。

老實講,樓市我一向唔識睇,以下內容你睇下就算,我係拋磚引玉真心求教。

有人話話香港樓貴,我覺得有兩個層面去睇呢件事,好似茅台酒咁,佢有一個基礎既消費價值(ie你飲茅台既happy程度),但係呢個價值之上又有一個投資價值,即係當佢升到咁上下,人們覺得可以用黎保值既時候,就會多左舊好抽象既價值,話佢抽象,係因為飲用價值唔會一時三刻有巨大轉變,但呢舊價值可以話冇就冇。

小學生都知道香港地少人多,住屋需求大,呢樣野可以體現係租金(or租值)既絕對值上,同呎租金要比所有主要城市都高,考慮到人平收入/人口密度既比例,其實都好合理,但有樣野係香港獨有,就係租金回報率低得好變態。

新聞寫市區有個新盤yield2.7%(已經唔算最低),2.7%係咩概念?

1)3個月Libor都已經上到2.63%
      2)如果當層樓係一股票,佢市盈率係37倍有多

所以香港人話騰訊估值貴,我覺得好大程度上係佢地根本唔知自己買樓個陣係比緊d咩價錢。當然貴唔代表錯,大前題係你要搵到佢貴既理由。

一隻股票以高市盈率/低收益率定價,理由不外乎兩個,一就係佢增長好快,以未來盈利計算既forward PE就自然變低。
另一個可能既理由就係佢可能冇咩增長,但風險非常非常低。

以我自己黎計,如果我要買樓,無可避免都要賣咁D申洲國際,不妨拎兩者既風險回報比較一下。

申洲由$110碌左落黎,但現價PE都講緊成27倍,貴絕工業股,市場睇未來三年CAGR 18~20%,我保守D,直接劈一半當9%,即係三年後既earning yield4.8% (或者20PE)

如果我走去買呢層2.7%租金回報既樓,我樂觀D,當未來三年平均都仲有3%租金升幅(覺得佢有得升已經係好比面),即係講緊2021年有2.95% yield

個命題係,如果我要賣股票去買呢層樓,就要解釋中間差唔多2% yield既差距從何而來,層樓貴憑咩值咁貴,係有d咩好勁既特質,定係特低既風險?

你話風險低,我覺得係多舊魚,賣樓既人梗係同你講有「剛性需求」可以支持樓價,但記住,香港人既問題係在於搵唔到樓買,而唔係搵唔到地方住,兩者分別係好大,大部香港人唔係訓緊街,事必聽日就一定要買到樓。

我當你係真用家,唔太care投資價值,你係咪真係睇完蘋果個篇「遲幾日買,兩房變三房」既報道後依然咁老定,照開cheque當冇事發生?屍永青同你講樓市最多跌兩三成,你完全冇問題,600萬既樓冇兩成即係120萬,夠你租5年!所謂剛性需求,源自性需求,反正你買埋啲200呎納米樓,買完都係冇地方扑野,無實用性可言,如果你預計佢唔會升(更加唔好講話預佢會跌),咁老鏈都睇定d先啦。

當然,商品市場有樣野叫convenience yield,簡單d黎講即係件資產本身既經濟利益以外既所有考量(例如你買大豆期貨,你就慳番交割期之前既存倉費,所以賣家會收你貴D)。同西方社會唔同,物業係華人社會有祟高地位,以致買同租有兩set唔一樣既價值,例如拎住層樓去提親,成功機率會大增87%,假如你同個岳父講你唔買樓,令D錢去買股票,話之你年回報高達30%,勁過譚新強,一樣冇運行,所以呢樣野的確係樓既溢價來源之一。

另一方面,物業投資既實在性對於持貨能力上既加持係不可忽略,畢竟磚頭睇得到,樓市跌兩成,你還到錢既話,就算負左資產銀行都唔會收左你個廁所,加埋有優質gearing,呢個亦係買樓投資既一個plus

但我覺得呢d因素都唔係一日兩日既事,而香港同外國主要城市既租金回報率差距係呢幾年擴大得好緊要,所以好難完全用以上既convenience yield黎解釋,我既best guess係:1) 大陸走資既資金,對拎美元既陸資黎講,港樓的確係最安全,又相對可控,又容易搵正當理由既投資,你話去外國買樓比阿爺周到就唔過癮啦  2)香港人對於樓價只升不跌而迷信做成既self-fulfillment

但問題係面對經濟壓力時,1)靠唔住,中資公司gearing有幾大,你係想像唔到的, 2)更加靠唔住,你見逼貴園棟野搞左十幾個折扣,係咪好賣左?我當所謂「剛性需求」可以令租金保住唔跌,但住屋需求以外既投資價值退卻時,假如上述呢層2.7%租金回報既樓調整到3%(依然係好低既水平,仍高於其他大城市),樓價已經要跌10%以上。

以我自己黎計,除非我用左浙江出產既假袋,焗住要學元華做個負責人既男人,如果唔係根本無即刻入市既迫切性,因為香港樓市已經係貴到一個只要唔升,就已經構成一個下跌既理由既地步,好似騰訊咁,升個陣連睇唔好既人都唔敢沽,但只要有d放緩,連本身睇好既人都沽埋一份,更加唔好講利率上升後,我睇唔到香港樓市有d咩特質可以令佢獨善其身,而呢個收益率上升既過程只係岩岩開始,所以再跌多d先再諗啦。

相對而言,好多其他資產已經反映左大部分風險,更加值博,例如埃及四年美元國債收益率成6.7%,呢個國家就連政府比人推翻個陣都冇違過約。相反當香港求仁得仁(其實都唔係所有香港人,主要係加埋等於1466個兩條友),被全世界都當成大灣區一部分既時候,香港仲有冇咁有地位?資產質素係咪仲係咁高?

如果埃及你覺得伏伏地,咁講下越南,國家經濟咁Q勁,基本上係self-financed,5年債都比緊4.7%。

但另一方面,如果你覺得香港樓價冇咁差既話,咁KWG衰極都仲有塊啟德同鴨脷洲地皮,我當中國樓市衰到貼地,但如果只要肯賣香港土地儲備既話點都夠還短債,但公司最近發4億兩年債要比成10%息率,個實際風險唔會比買樓高得去邊,咁你而家買樓兩年有冇20%回報?

但香港政府話買債風險高,唔係專業投資者(ie 100萬美元流動資金)就唔比買,但係樓就冇問題?樓冇風險?

我心諗_______