2016年6月26日 星期日

領展(823)案例—為何頌富街市買餸會咁貴?

在2015年7月,天水圍社區發展陣線等團體公佈天水圍區物價調查,發現在天水圍北獨市的領匯頌富廣場,物價比灣仔高出16%。

根據統計處發佈的《按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》,灣仔家庭入息中位數是$40,000,天水圍所在的元朗區才$28,000。為何天水圍能支持起如此痴筋的物價?

收入並不等於可支配收入。對香港人來說,住屋開支佔生活大支一部分,是左右可支配收入的最大因素之一。天水圍人口以公屋和居屋為主,頌富街市的最主要服務對象 — 天頌苑、天恩邨和天華邨便都是公屋和居屋。在灣仔,三人住屋的租金少說也是15,000起跳,而在天水圍,天華邨的三人單位月租2,000左右,居屋的樓價也有頗大折讓,因此後者在可支配收入的角度上便帶有先天優勢。

另一方面,20多年前的天水圍是移民社會。當年交通極為不便,因此只有輪不到沙田、屯門等熱門公屋地區的「新移民」才會願意入住天水圍(同時你也可以想像當時什麼人才會入住嘉湖山莊)。在當時這些都是二三十來歲的年輕家庭,撫養著年幼的子女。20年過去,子女們投身社會,但父母仍未到達退休年齡,根據政府預測,在2020年天水圍的勞動人工比例佔70%,為新市鎮中最高,因此天水圍的家庭撫養比率較低,消費的意慾就更強。

事實上,天瑞街市與頌富街市相距約五分鐘路程。前者菜價大概便宜5~10%,但後者品種較為豐富;而相距二十分鐘車程的元朗合益/大橋街市品種更為豐富,而且因為屬食環署轄下,物價便宜得多。然而在這些鄰近街市的競爭下,菜價最貴的頌富街市仍然保持可觀人流,可見從盈利角度來看,頌富街市的定位準確,頌富、天瑞和天盛三大街市的差異化策略十分成功。

說到似領展這些民生REIT的前景,在一般化概念下大家難免會拿商場租金和整體樓市作直接比較。天水圍私樓市場在過去數年的樓市升勢中未見突出,但同區的民生商場租金卻大幅跑贏(事實上升幅最恐怖的不是街市,而是酒樓鋪位)。可見說到最後左右商場盈利能力的依舊是客戶群的消費能力。事實上香港樓價已經高得與生活消費出現排他性,即對一般市民來說住好就不能食好,食好就不能住好,如樓價跌至合理水平,筆者大膽假設會不會反而對民生消費有利?至少在天水圍這很有可能發生,樓價下跌將減輕該區大量租客和上車客的住屋成本,而對自住業主來說,除非是崩盤式的下跌,否則對消費能力和意欲影響甚微,而該區正是以用家主導。

另一方面,上述頌富案例充分表現出領展的市場定位和策劃能力,以精準的定價和差異化策略發掘出該區市民的消費力(ie.賺到盡)。還是那句,我不會評論該公司股價屬平屬貴,因為每位投資者的預期回報和機會成本有所不同,然而無可置疑的是,這是家管理優良的公司。

11 則留言:

  1. "事實上香港樓價已經高得與生活消費出現排他性,即對一般市民來說住好就不能食好,食好就不能住好"

    非常同意!這真的是很多香港小家庭的寫照。如果還有供養父母/兒女的壓力,當事人便惟有將個人的退休財務安排押後了=(

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    1. 但對於大部份公屋居民,因為可以省下貴租金,所以能"食好住好"
      謝謝tam兄分析
      建議大家看看O2關於公屋居民每月省下的$8700租金
      http://o2and00823.blogspot.hk/2016/06/8700.html

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    2. 你是否住公屋?
      這只是在辦公室的分析

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    3. Link仔:
      以前沒看過o2兄的blog
      原來他在14年已討論過天水圍前景,他的看法與我這個天水圍人大致相同
      http://o2and00823.blogspot.hk/2014/07/o2-2.html

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    4. chi ho指的是我嗎?
      如分析有何不足之處,請多多指教

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    5. Cherry:
      的確係好無奈,但亦都只有面對現實自己諗辦法, 呢個亦都係投資既初衷
      如果我老豆有10億留比我,我而家都唔洗咁頭痕,走去買美國國債就算Q數XD

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    6. o2個領展巡場blog,係以用家角度長時間紀錄領展商場,真係好偉大架

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    7. 估唔到你會用偉大嚟形容我 :D

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    8. 講番,咁我又事實上真係屋邨商場的end-user嘛

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  2. "我不會評論該公司股價屬平屬貴,因為每位投資者的預期回報和機會成本有所不同,然而無可置疑的是,這是家管理優良的公司。"

    同意。領展應該是少數有能力繼續穩定增長的港股。

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    1. 裙帶經濟的優勢和私人企業的效率
      領展是少數兩者俱備的崎型公司之一(另一家大概就是港鐵)

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