2018年11月23日 星期五

買樓好唔好



有追開本blog既朋友都知道,唔proofread係我寫作風格既一部分,因此有朋友建議我唔好懶文縐縐咁寫書面語,打錯字個陣就唔會咁起眼,我覺得非常有道理,所以本文就casual少少。

最近股市跌到攤攤腰(但以中國黎講,其實更大獲既係債市),奇就奇在有樣好耐都冇跌過既野都跌埋一份,講既自然係香港樓市。

講起買樓,父幹供樓自然冇我份,咁老豆老母至少冇留低一身債比我玩,所以都算係咁啦。你話我好慳又唔係,搵好多就更加唔係,但如果用按揭保險增加按揭成數,比首期其實亦都冇咩問題,加上呢次轉工後實際工資有明顯升幅,更重要既係package中底薪既比例亦都高左,對過壓力測試好大幫助。新聞日日寫個市有幾慘淡,第一城、嘉湖等指標盤又就黎見3字頭,好似好吸引,自不然都多左留意樓市。

老實講,樓市我一向唔識睇,以下內容你睇下就算,我係拋磚引玉真心求教。

有人話話香港樓貴,我覺得有兩個層面去睇呢件事,好似茅台酒咁,佢有一個基礎既消費價值(ie你飲茅台既happy程度),但係呢個價值之上又有一個投資價值,即係當佢升到咁上下,人們覺得可以用黎保值既時候,就會多左舊好抽象既價值,話佢抽象,係因為飲用價值唔會一時三刻有巨大轉變,但呢舊價值可以話冇就冇。

小學生都知道香港地少人多,住屋需求大,呢樣野可以體現係租金(or租值)既絕對值上,同呎租金要比所有主要城市都高,考慮到人平收入/人口密度既比例,其實都好合理,但有樣野係香港獨有,就係租金回報率低得好變態。

新聞寫市區有個新盤yield2.7%(已經唔算最低),2.7%係咩概念?

1)3個月Libor都已經上到2.63%
      2)如果當層樓係一股票,佢市盈率係37倍有多

所以香港人話騰訊估值貴,我覺得好大程度上係佢地根本唔知自己買樓個陣係比緊d咩價錢。當然貴唔代表錯,大前題係你要搵到佢貴既理由。

一隻股票以高市盈率/低收益率定價,理由不外乎兩個,一就係佢增長好快,以未來盈利計算既forward PE就自然變低。
另一個可能既理由就係佢可能冇咩增長,但風險非常非常低。

以我自己黎計,如果我要買樓,無可避免都要賣咁D申洲國際,不妨拎兩者既風險回報比較一下。

申洲由$110碌左落黎,但現價PE都講緊成27倍,貴絕工業股,市場睇未來三年CAGR 18~20%,我保守D,直接劈一半當9%,即係三年後既earning yield4.8% (或者20PE)

如果我走去買呢層2.7%租金回報既樓,我樂觀D,當未來三年平均都仲有3%租金升幅(覺得佢有得升已經係好比面),即係講緊2021年有2.95% yield

個命題係,如果我要賣股票去買呢層樓,就要解釋中間差唔多2% yield既差距從何而來,層樓貴憑咩值咁貴,係有d咩好勁既特質,定係特低既風險?

你話風險低,我覺得係多舊魚,賣樓既人梗係同你講有「剛性需求」可以支持樓價,但記住,香港人既問題係在於搵唔到樓買,而唔係搵唔到地方住,兩者分別係好大,大部香港人唔係訓緊街,事必聽日就一定要買到樓。

我當你係真用家,唔太care投資價值,你係咪真係睇完蘋果個篇「遲幾日買,兩房變三房」既報道後依然咁老定,照開cheque當冇事發生?屍永青同你講樓市最多跌兩三成,你完全冇問題,600萬既樓冇兩成即係120萬,夠你租5年!所謂剛性需求,源自性需求,反正你買埋啲200呎納米樓,買完都係冇地方扑野,無實用性可言,如果你預計佢唔會升(更加唔好講話預佢會跌),咁老鏈都睇定d先啦。

當然,商品市場有樣野叫convenience yield,簡單d黎講即係件資產本身既經濟利益以外既所有考量(例如你買大豆期貨,你就慳番交割期之前既存倉費,所以賣家會收你貴D)。同西方社會唔同,物業係華人社會有祟高地位,以致買同租有兩set唔一樣既價值,例如拎住層樓去提親,成功機率會大增87%,假如你同個岳父講你唔買樓,令D錢去買股票,話之你年回報高達30%,勁過譚新強,一樣冇運行,所以呢樣野的確係樓既溢價來源之一。

另一方面,物業投資既實在性對於持貨能力上既加持係不可忽略,畢竟磚頭睇得到,樓市跌兩成,你還到錢既話,就算負左資產銀行都唔會收左你個廁所,加埋有優質gearing,呢個亦係買樓投資既一個plus

但我覺得呢d因素都唔係一日兩日既事,而香港同外國主要城市既租金回報率差距係呢幾年擴大得好緊要,所以好難完全用以上既convenience yield黎解釋,我既best guess係:1) 大陸走資既資金,對拎美元既陸資黎講,港樓的確係最安全,又相對可控,又容易搵正當理由既投資,你話去外國買樓比阿爺周到就唔過癮啦  2)香港人對於樓價只升不跌而迷信做成既self-fulfillment

但問題係面對經濟壓力時,1)靠唔住,中資公司gearing有幾大,你係想像唔到的, 2)更加靠唔住,你見逼貴園棟野搞左十幾個折扣,係咪好賣左?我當所謂「剛性需求」可以令租金保住唔跌,但住屋需求以外既投資價值退卻時,假如上述呢層2.7%租金回報既樓調整到3%(依然係好低既水平,仍高於其他大城市),樓價已經要跌10%以上。

以我自己黎計,除非我用左浙江出產既假袋,焗住要學元華做個負責人既男人,如果唔係根本無即刻入市既迫切性,因為香港樓市已經係貴到一個只要唔升,就已經構成一個下跌既理由既地步,好似騰訊咁,升個陣連睇唔好既人都唔敢沽,但只要有d放緩,連本身睇好既人都沽埋一份,更加唔好講利率上升後,我睇唔到香港樓市有d咩特質可以令佢獨善其身,而呢個收益率上升既過程只係岩岩開始,所以再跌多d先再諗啦。

相對而言,好多其他資產已經反映左大部分風險,更加值博,例如埃及四年美元國債收益率成6.7%,呢個國家就連政府比人推翻個陣都冇違過約。相反當香港求仁得仁(其實都唔係所有香港人,主要係加埋等於1466個兩條友),被全世界都當成大灣區一部分既時候,香港仲有冇咁有地位?資產質素係咪仲係咁高?

如果埃及你覺得伏伏地,咁講下越南,國家經濟咁Q勁,基本上係self-financed,5年債都比緊4.7%。

但另一方面,如果你覺得香港樓價冇咁差既話,咁KWG衰極都仲有塊啟德同鴨脷洲地皮,我當中國樓市衰到貼地,但如果只要肯賣香港土地儲備既話點都夠還短債,但公司最近發4億兩年債要比成10%息率,個實際風險唔會比買樓高得去邊,咁你而家買樓兩年有冇20%回報?

但香港政府話買債風險高,唔係專業投資者(ie 100萬美元流動資金)就唔比買,但係樓就冇問題?樓冇風險?

我心諗_______

22 則留言:

  1. 想請教下點解KWG 點解一直被低估...?
    財報無咩問題, 好驚有暗病

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    1. 咁講, KWG所處於B-評級, 基本上代表如果你要佢call loan on demdand係無可能性
      但係interest coverage都合理地強(即係還到息), 再融資渠道正常情況下亦都唔難rollover張債(即係還到本金)

      我自己覺得個yield上黎至少係幾樣野:
      1) 年中去槓桿個波嚇親投資者, 即使so call見「政策底」, 點Q知你幾時發神經又唔比公司發債,所以個spread遲遲都收窄唔到
      2) 人民幣貶值, 對借美金既內房實有影響
      3) 大陸樓市前景的確係差左

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  2. 另一個角度用DCF去諗,樓似乎可以有30年+的現金流(雖然開始唔信50年不變),但申洲下個10年、20年、30年會係點呢? 當然,如果以股票整個Asset class 去比較,我也同意樓目前的估值及潛在回報不及股票,但我最想係Why not both :P

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    1. 用申洲黎做例子只係曲線說明我仲渣住呢隻野XD 唔happy既用標普500黎做例又得

      合理地分散個股既非系統性風險後, 股票長期增長高於房地產係定律, 如果唔係就冇人搞其他行業, 全世界都黎做香港炒樓


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    1. R兄, 好想睇你回覆, 雖然大家既睇法可能唔一樣, 但R兄所講既絕對有參考的價值。

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    2. 我寫咗幾個points,但又覺得無助於tam兄,於是便delete了。

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    3. R兄, 有時某d思維唔係話岩定錯, 可能只係係我呢個階段/客觀情況用唔著, 以後又係第二回事
      所以有d咩睇法, 絕對歡迎分享

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    4. 我看法比較膚淺,晌中國人社會,未見過純以買賣股債發起既中產。其他不解釋了。

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    5. hi june summer, 我諗我明你想講咩, 相應地我既睇法係

      1) 真正買樓發達既人亦都唔多, 更多係靠借錢發達

      2) 眾多地產佬中, 恆隆算係比人笑得最多, 成個大浪中佢完全冇食到肉, 但如果你知道陳氏家族旗下檔PE投資小米賺左幾多錢, 就唔會笑得出, 其他地產大佬都係同理, 佢地賣樓只係當係cashflow比佢地玩其他項目, 同一個30歲拎成副身家出黎比首期係兩種完全唔同既概念

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    6. 所以我唔覺得重覆廿年前香港人既經典投資方式係一件可行既事

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  4. HK gov allows poor people to buy the more risky stock but not allow them to buy the safer bond of the same issuer...

    You need to be professional investor (1M usd) and having a lot of money (20M+ HKD) before you can buy those bonds ..

    (In case of bankruptcy, shareholder is after the bond holder to get back principal, so bond holder is at least more safer than sharehder)

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  5. Tam 兄, 你所講的完全跟我所想的一樣, 樓既估價不外乎幾樣野, 回報率, 升值潛力, 供求關係。
    回報率師兄已經講左, 港樓已經貴到一個點, 美債既回報率都高過港樓。升值潛力, PE 37倍既貨, 仲貴過700, BYD, 而呢 D 股票係講緊每年1X% 增長既股票, 我又見唔到租金升值速度跟得上。最合理既解釋係求過於供, 但宜家D新盤都貴到賣唔出, 那「剛性需求」去左邊呢?

    所以我覺得真係最解得通既係「走資」, 買港樓有美元資產既特質, 又唔怕美國政府做野凍結資產, 至於點解要走資, 未又係信唔過中國政府, 咁點解宜家無人落黎買樓呢? 真係唔知道, 資金鏈有問題? 定係D港樓細到內地人都唔想買?
    而大灣區已經話俾你聽, 中港融合指日可待, 係睇下幾時改例統一稅制, 斷估唔駛30年, 走資黎香港係唔係真係唔怕被充公呢?

    今日買樓既港人大部份人都要供30年, 我唔知港人既self-fulfillment係唔係真係頂到跌10~20% 都可以無動於衷。 在我而言, 一係諗唔通, 二係計唔掂數, 既然時不如我, 只好繼續做「租奴」過我的人生。

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    1. 換個講法, 呢個self-fulfillment令到香港住宅樓市根本就冇估值
      對普羅大眾黎講, 「合理價」就係市民比得出既個舊錢, 因為香港人太習慣比成副身家出黎供樓

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  6. 初次留言,因為這篇也說出我心中多年的問題。

    2.7%租金回報係講緊一炮過? 計埋利息差餉管理費分分鐘得返1.x。樓價咁癲的地方我只諗起廿年前的東京。未爆前個個都充滿信心,但一爆就廿年都返唔到家鄉。所謂「剛需」其實唔太剛,經濟一轉差,份工都唔知保唔保就會變返同父母住,剛需立即會消失。

    我唔明「租樓日日輸」的原理。如果用首期果舊錢,好似買樓咁做兩三倍槓桿去買國家債其實回報亦唔失禮。一切都係建基於香港人有一種「樓價只升不跌」的信仰,喺呢一刻仲有好多人覺得今日買貴,聽日可以賣得更貴。

    慢慢坐低計,我只可以話自己唔識計,唔明點解咁高位都仲會衝入場。

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    1. 首次留言請指教.
      港澳同日本有一樣好吾同
      前者不斷有新港澳人移入
      而且全國人口趨勢
      都係往南移落黎廣東省
      短期三五年可能面對下行週期
      長遠十年廿年始終穩升
      所以都係學超人話dry
      首期攞到出黎月供又負擔到吾太吃力
      自住吾怕買
      當然租亦無不可, 首期咪攞黎買生息資產
      攞派息黎交租亦可
      只要每年派息增長跟得上租金增長
      對沖到便可了
      (純個人想法冇對錯 若有請指正)
      sk

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    2. hi yan
      2.7%應該純粹係年租/樓價既比例, 冇計埋其他野

      老實講, 2.7%呢個數字本身其實問題唔大, 如果on average每年有6%租金上升, 咁單係收租, 20年左右可以回本, 唔算差

      但你出去同人講買樓用20年回本, d人實話你on兜, 因為10個物業投資者有9個都係睇重資本增值, 租金只係用黎cover下資金成本
      因此(套用番文中茅台例子) 呢個亦都係我點解認為目前樓市估值中, 抽象投資價值既部分遠大於實用價值既原因,


      hi sk
      yan應該係講緊廿幾年前既日本, 個樓市分分鐘仲癲過而家既香港, 不過背後既原因有d唔同

      如果你話長遠既話, 我覺得可能真係要睇下明日大愚點搞, 而家有個講法係透過私人企業參與公營房屋, 分離香港地產既住屋同投資需求, 而家會將呢塊地用黎做試點, 呢個可以係個game changer

      講埋真心個句, 可以既話我唔會再想係香港留多廿年

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  7. 其實小弟在TAM兄篇文只有一個留言時,已想回覆。也如R兄一樣,對TAM兄的問題真的不知從來說起。僅以今日覆風兄留言的一段話,分享一下作為一位半桶水的佛系收租佬的小弟對物業投資高手的操作:

    "正如買債者,也希望找到錯價的債券,能較安全地收取較佳的回報。收租佬在世人眼中需則是不學無術,實質也是在尋找錯價的單位 (即筍貨)。高手甚至會找出筍貨後,再為其化妝增值,一來一回,可以是買平了10%,再增值10%,已手握20%。如果再配合在市場絕望時刻買入,比如大市跌左20%,再加上上述的20%,手上的單位等同高位跌40%。"

    但大眾為何在租務回報只有2.X厘的時間追入,扣除稅費只餘下2%回報,小弟的確無法理解年中時市場的瘋狂。但從對沖居住需要的角度,在香港面對土地及房屋供應缺口不斷擴大的今天,再加上印銀紙沒完沒了,香港股市又經常令散戶輸錢等角度出發,市民大眾的選擇,也並非完全沒有道理。

    小弟的角度從來流於偏鋒,不合理之處不要見怪。

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  8. 樓係一般沒有太多財務知識的小市民所能接觸到的最高槓桿+最低融資成本+銀行接受最長年期還款的投資工具,每月供款又做到強逼儲蓄的效果,供完後佢又成為一張perpetual bond,剛好滿足一個冇乜理財概念的小市民的一生所需,只要死hold到底,一直乖乖供款,期間香港經濟又不斷成長,廿年三十年下來就做出賺住、賺價、讓通脹使負債貶值的效果

    從大眾角度,佢地未必明點解,但眼見幾十年大浪淘沙,長hold物業的多數回報不俗,選擇呢項投資十分合理

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  9. Why not both? 如果在香港長遠有自住需求,一間半間可以諗諗既。如睇好後市,買間大;睇淡既,咪買間細囉。反正依家去積極還價又唔駛俾人黑面,可以慢慢揀。

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