2018年11月26日 星期一

買樓好唔好 PART 2



發出前一篇blog文時,其實已經預左會有比較分歧既反應(畢竟無可否認地,透過買樓保留財富,甚至致富既例子好多),但感激既係無論blog文下既網友回應,甚至係博主另文回應(例如快活谷兄)都非常理性高質,或者係度我再補充下我諗法上既既前文後理。

正如之前題到,我係有條件上車的,事實上如果買層樓就可以解決所有問題(或者至少係走上正軌),我係好樂意賣晒d股票,即刻搵agent,加多半個腎都仲得。

你唔好見我成日講股票,從風險回報黎講,買股票本質上係件好on兜既行為。如果《從賣雞IQ題,看你為何會輸錢》內容太長,我係度再比個簡短版描述:

假設你搞左檔生意,本來諗住每年賺50%,後尾發現現實上每年只賺到30%,差過預期就梗架啦,但係都叫做賺(而且30%其實都好和味),賺少d咁解,你唔會將成件事同虧損扯上任何關係。

但如果同一檔生意係二手市場(ie股票)到交投,當你個盈利預期下修40%,個股價好大機會唔見40%甚至更多,即刻輸錢。

計數既野唔多講,總括而言in long run其實兩個情景下回報相差無幾,case2裡開始輸個40%其實會賺得番,大前題係你要頂到隊落黎個野。

你諗下,投資左間咁賺錢既檔口,依然可以輸到你訓係度。長期投資股票,本來就係同不合理地巨大既波動打交道,等於曹操幾大軍係你門前,你仲要神態自若咁打開城門唱歌,膽細d都唔得,唱一兩日空城計你都話頂得住,要你唱10年,每年252biz day你又點睇?




但係



但係即使係咁,點解我都仲渣住堆紙上資產,而唔換做磚頭?

回應幾個留言入面常見既觀點:

第一係按揭帶黎既優質gearing,客觀上呢個point本身係絕對冇錯的,除左押左層樓出銀行,一般市民根本無可能獲得一個咁低息,terms又咁好既gearing。但需要注意既係,呢個gearing只會係短中期成立,即係好似00年代d高手一分二,二分四,主動做買賣,咁就有leverage,但如果你本身就疊埋心水buy and hold,其實你唔會感受到財富增長。

短中期有冇機會搵野搞?學侵侵咁講,可能有可能冇。咁我何必all in落去?一輸就係負資產。

咁你可能會話就算負資產,唔斷供既話銀行都唔會收你皮,總有機會東山再起。

理論上係既,但根據前輩分享第一身經歷,負資產絕對係佢人生中最痛苦既一件事,如果你真有呢種鋼鐵一般既意志,其實係有好多投資選擇,呢個係後話。

又有好多網友提及樓既長期投資價值,呢個就真係觀點與角度,如果睇long run,我諗已經唔多香港人記得樓市健康發展既前題在於穩健既政治背景同well defined既產權制度。

工作關係我睇好多新興市場,係好多國家,樓市同政治環境既關連性非常大,而香港距離呢d差既例子有幾遠?我覺得目前仲係好遠好遠,但要改變既話,速度亦都可以遠比你想像中快,而不幸既係劇本正向悲觀既方向走。

更加重要既係,我係咪冇更加好既長期投資選擇?如上文所言,如果計埋心理壓力上成本,股票係好唔抵買的,但如果你有自殘傾向,玩玩下慣左,咁又係另一回事。

講長期投資(say 30),你會信一國兩制,定係信標普500公司既賺錢能力?你問個係香港做野既大陸人都唔會答前者啦。Once again只要你頂得住好多短期波動,股票投資係越長年期越穩陣,頂唔到既話不如直頭唔好買,咁多人鐘意quote巴菲特,但佢最重要既一句偏偏係最少人quoteIt’s not for everybody.

咁我自己到底搞唔搞得掂?可能得可能唔得,但個beauty係就算衰左,至少我唔會負資產。唔係話自命非凡識買股票,換個角度講,係我搞唔掂投資物業當中既風險。

快活谷兄個邊有個留言係我之前冇考慮到,就係廿幾三十年前香港人除左樓根本無咩好既投資選擇,債券丫,REIT丫既發展都唔發達,雖然即使香港投資產品發展比而家再推前10年,我覺得香港人對於置業既熱情都應該係咁上下。但對其他資產既認識,的確係好影響個人選擇。

我自己黎計,工作上遇到d大陸投資者其實係好難溝通,佢地成日覺得d so call銀行理財計劃可以零風險比到8%收益率(人仔),你同佢講已經冇左剛兌呢支歌仔唱,但佢依然覺得係銀行發既產品實冇死。

老實講,如果你覺得呢d產品係剛兌,咁個d衰到貼地,但有IMF包底既國家既債券都係剛兌,你有8%人仔收益?烏克蘭5年債券offer9.5% yield,仲要係美金收益。

By definition風險回報係一體兩面,但如其話決定你想尋求d咩回報,我更傾向去諗我可以接受d咩風險,換句話講唔係資產配置,係風險配置。

舉個例,物業流動性相對低,理論上應相對高流動性資產呈一定風險溢價,但如果你根本唔諗住交易既,呢個低流動性帶來既額外yield對你黎講就係個plus

點解我呢輪成日講新興市場債?係因為我真係驚環球經濟會有系統性衰退,經濟一出問題,連三條A既企業都可以唔還錢,一跌起上黎可以成個企業債+股一齊含包散。

EMD係唯一一個咁多年黎未試過成個sector出現系統性違約既高收益資產,亞洲金融風暴冇事,金融海嘯冇事,歐豬危機冇事,連亞拉伯之春個種成個政權比人剷起都冇違過約。我當然知道買債會違約,但間唔中有個阿根廷、烏拉圭唔還錢,I can take that,呢個係我可以承受既風險。近20年hair cut rate從來冇超過20%,你咁夠薑成個國家夾帶私逃既,咁我都想見識下。

事實上你話有冇香港人買股買債發達?咁真係睇你定義發達,但據我自己了解,有一層自住物業,然後主要用債黎理財既人非常非常多。

而咩風險我唔能夠承受?好簡單,就係將未來十年以上既人生押係一個投資決定上。

當然亦都有好多網友表示why not both?唉,你估我唔想咩,實際上唔係why not,按David Swensen既講法係must be both,有齊樓股債先符合投資理論。但就係因為冇我呢個條件做個合理既多元化,我更加唔可以將成副身家押係層樓到。如果我想all in我既人生,咁我寧願辭工搞檔生意,就算死都叫做死係自己手上。

其他因素我唔一一詳述(例如通漲,其實股票本身就係通漲資產),但總括而言,我唔係反對人買樓,特別係因為買除左投資外仲有第二D價值,但就筆者本身而言,我單身左一排,客觀條件上亦睇唔到係呢件事上有d咩催化劑,斷估都唔會兩年後要層樓提親,對我黎講物業只有財務上既考量,靈活+合理風險回報係我既重點,基於兩篇博文提到既種種因素,樓呢樣野,我既唔想長渣,又冇得短炒,所以唔係我當前最佳既選擇。

如果呢兩篇野如其話係筆者唔建議大家買樓,倒不如係話我唔建議我買樓,而呢樣野受客觀環境影響,如果聽日有契媽比一億我渣手,成件事就唔同講法。

32 則留言:

  1. Tam 兄所講的是一個每個人都有唔同答案的問題。業主同無殼蝸牛的看法會不一樣

    樓在我來說是一個槓桿的投資工具,視乎銀碼,可以問銀行借到50%-90%,關鍵是跌到負資產都好少會俾銀行Call loan。剛過去的10年,銀根鬆動,資產價格上升當然好 ; 在未來銀根短缺的年代,有一件實物時你借錢會容易啲,當然,你想借時,你層樓唔可以是負資產。(利申,無殼蝸牛)

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  2. 買樓或者唔買樓都有無數咁多原因或理論去支持,而tam兄作為叻仔一名,甚麼客觀分析都係多餘,大家識做的分析你都早已做咗,大家要考慮的你亦早已諗到,答案已在你心中(亦寫了出來)。

    儘管經濟、利率環境皆於昔日有所分別,不能搬字過紙,但作為一個有少少物業經驗的小薯仔,我真心覺得刻下係近幾年難得一見的機會,樓跌租唔跌,可能唔知幾多年之後才有同一條件去說服一個金融人買樓...因此,我決定講兩點似乎無人敢提/無人buy/無人講,但又實實在在的看法:

    1) 過去唔知幾多年,同一模式的「不買樓分析」已經數以十萬計的市民不上車,甚至落錯車。

    2) 今天考慮買或不買,是因為首期負擔得了。一天當所有tam兄能接受的樓都升破600萬,應如何自處?我常常說,樓,就算不是投資資產,也是一個很好的生活成本對沖工具。

    3) 港樓實際按揭利率係1.3% (if not lower),尚未計算mortgage linked的潛在對沖加息的價值。

    4) 自住樓的高槓桿不可能見於金融資產,同樣地回報的驚人程度,金融資產亦是望塵莫及。幾年前槓桿買債,IRR >30%已令人趨之若鶩,小弟當年唔識亦無財力,現時回望仍然覺得異常可惜。而幾年前小弟上車層樓,三年面價回報>50%,表面睇不是好勁,計返槓桿後IRR竟達60%!就算今天用120萬上車,樓市只需升20%,回報已是一倍,還未計當中的租值回報呢。

    所以當tam兄寫到港樓2年回報有無20%時,我會心微笑了。

    當然亦可以說我用倒後鏡看事,未來的事無人知道,但這一種爆發力,除了自住樓恐怕沒有太多渠道可以複製了。

    最後我說兩句真心話:這是一條捷徑,而今天是一個較好的時機。

    完。

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    1. Sorry, 本來諗住講2點,變咗4點。

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    2. R兄講得幾好。我自問沒有辦法預測到樓市周期升跌,既然不是樓神(估神),最低風險的做法其實是持有少量這個資產去對沖。

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  3. TAM兄文章上集,小弟有留言如下:

    其實小弟在TAM兄篇文只有一個留言時,已想回覆。也如R兄一樣,對TAM兄的問題真的不知從來說起。僅以今日覆風兄留言的一段話,分享一下作為一位半桶水的佛系收租佬的小弟對物業投資高手的操作:

    "正如買債者,也希望找到錯價的債券,能較安全地收取較佳的回報。收租佬在世人眼中需則是不學無術,實質也是在尋找錯價的單位 (即筍貨)。高手甚至會找出筍貨後,再為其化妝增值,一來一回,可以是買平了10%,再增值10%,已手握20%。如果再配合在市場絕望時刻買入,比如大市跌左20%,再加上上述的20%,手上的單位等同高位跌40%。"

    但大眾為何在租務回報只有2.X厘的時間追入,扣除稅費只餘下2%回報,小弟的確無法理解年中時市場的瘋狂。但從對沖居住需要的角度,在香港面對土地及房屋供應缺口不斷擴大的今天,再加上印銀紙沒完沒了,香港股市又經常令散戶輸錢等角度出發,市民大眾的選擇,也並非完全沒有道理。

    小弟的角度從來流於偏鋒,不合理之處不要見怪。

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    1. 即是說:閣下是債券專家,應該對比的對象是物業投資高手,即是不會高追,反而在目前市況買到3.5% / 4.0% 甚至 5.0%回報的一群,而非一般在2.X%衝入去買樓的市民大眾。若果你將租務回報率提高到3.5% / 4.0% 甚至 5.0%,結論是否仍舊一樣呢?

      再補一句心底話:小弟2009年在租務回報一般是4 / 5 / 6厘時,都有師兄的想法,即是港樓貴到不合理。用倒後鏡去看,當年買樓的人是否作了一個理性的決定呢?還是小弟當年認為樓價貴是一個合理的判斷呢?

      當然,小弟從來認為投資不止一條路可走,如果閣下買債買股是高手,其實真的不用買樓。

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  4. 我理由比較簡單...
    有老婆仔女..唔想搬屋...有間自住...自我感覺良好...呀女唔會問我做乜又要搬屋GE 爸爸之類

    我唔會當自住樓係投資物咁睇, 會近似係一架車或一隻名錶, 預左折舊, 唔會諗住得閒可以高價賣比人..最多諗點樣保值換車

    曾淵倉曾話過, 自住樓係消費品黎, 只係第二間開始才變成投資物, 我覺得好有道理的

    如果單純用投資角度, 樓當然係變態, 但用消費的角度去擁有一間屋, 呢個安全感對一個家庭黎講, 又或者對我黎講, 的確係幾重要

    (離題了哈哈)

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    1. 如果樓價跌, 渣CASH跌先買當然係賺到盡啦, 情況就如空倉等恒指18000 點 all in 一樣

      但我都會呀Q 咁諗, 一齊跌咁我未更易可以換到更好的環境?

      匯豐跌到30 係好傷...但原來同時可以20蚊買中電???? GOGOGO!!

      不知用股票的換倉概念去比喻算不算合理, 哈哈

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  5. 投資樓市, 我覺得無論一國兩制還是一國一制都沒問題: 君不見一國那邊樓市多風光? 政策調控, 產權風險之類, 都無阻中國人對物業的熱情, 只要仍是有價有市, 還有什麼問題? 而其實也沒有地方能給予絕對保障, 只有自己喜歡不喜歡而已

    而目前香港的辣招是我不喜歡的, 行之有效沒錯, 不過公平性成疑

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    1. 作者已經移除這則留言。

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    2. hi 風輕云淡

      唔同地方有唔同rationale,內房價格係由宏觀調整帶動, 講白d就係限購
      香港更大程度上係市場力量(雖然都有限制), 如果要強行switch gear去內地個套, 你可以去問下d投資者有冇問題

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  6. 多謝TAM兄連結敝BLOG, 和而不同係小子的核心思想, 亦都好專重不同道者, 感激TAM兄沒有柴台

    小子亦都認為呢家係最好的買樓年代, 原因如下:
    計數方面:
    1) MORTGAGE LINK 係等於有一條FLOATERS 俾投資者, 去做RISK FREE (2.375%) INVESTMENT, ISSUER係閣下的CREDIT (有無搞錯, 個人借貸可以同UST一樣?!)
    2) 30年按揭乃係有效對賭貨幣貶值的工具 (所以幾時買都係合適)
    3) 租金跟INFLATION, 付出已貶值的陰司紙去鎖定一條FLOATERS....計下數已知筍爆

    仲有一點, 本來唔想講, 但係老王兄講到, 補充一下:
    曾淵倉曾話過, 自住樓係消費品黎, 只係第二間開始才變成投資物, 我覺得好有道理的

    // 呢個係大錯特錯, 若然可以THINK OUT OF THE BOX, 例如, 去泰國買間幾十萬樓退休, 那原本間屋係唔係投資物?
    既然如此, 計數方面已然明顯, 就係付出今天的鈔票, 及押上自己的借貸力, 便可以拿到條月入100倍的CREDIT LINE, 而永不CALL LOAN 咁滯
    哪怕你買3988, 都係85% LTV, 仲要唔肯定派息, 跌左會CALL LOAN, 孖展息會加 (證券戶口唔止2.375%吧)

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    1. loan rate 2.375% p.a.
      total cash rebate 2%+ every two years
      rent yield 3-3.5% p.a.

      vs.

      money supply +8-10% p.a.
      inflation 2-4% p.a.

      so?...

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    2. haha..謝師兄回覆, 不過一間係生活圈自住的樓和一間隔山打牛泰國樓(退休又另一世界了)應該好難比WO...

      我自己覺得, 當佢係消費品咁買, 就唔係貴唔貴, 而係afford 得起與否, 正如我唔會話一隻百達翡麗過百萬係傻的嗎? 但又驚再唔買就越黎越貴, 買得起, 我就買, 我諗唔會有人呼吸Plan孖盡去買錶掛?

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    3. 老王兄,我估快兄意思係,一件資產是否投資物,應該由本質去決定,而不是由你對佢define的用途來決定。

      所以,自住樓一樣係投資物,而幾十年來傻更更買樓自住的人,全部都被投資成功了。

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    4. 同意樓上各位高手的講法,我自己也身體力行,在這次樓市下降軌中入貨了。當然投資不止一個方案,買或不買都是經過深思熟慮後的選擇,和而不同最重要。

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    5. 收到R兄!呢個問題小弟都要再思考下先

      第一次聽被投資成功,哈哈,發達中發點無辜 :)

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    6. 謝R兄, 正是此意.
      樓係兼有投資之用及又可以自用(及必要用)之物
      看君市場有沒有此等產品? 油?金?股?滙?
      以上各種皆非
      而咁多功用的東西又可以做要優良的抵押資產?
      更是絕無僅有

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    7. 兩位師兄, 我還有一個問題, 如果有兩個人同時買入一隻限量勞, 一個拎黎收藏等升值, 一個拎黎粗帶, 咁呢隻限量勞是消費問還是投資?

      其實我唔係話一刀切去界開, 消費品就唔會升值賣出, 而係心態上, 你唔會因為佢升值先買, 而係想要,需要

      樓最大的問題正正就係可以拎黎"用", 所以先咁麻煩, 哈哈

      難得多位高手在此, 討論下~

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    8. 樓(物業)最大優勢是自己唔用時可以出租收取租金, 是其他工具多數做不到的 !

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    9. 老王兄,樓在分析角度的「麻煩」,無形間卻變成了整個市場的防守力。

      加埋政府有心或無心插柳的辣招,就更加棘手。

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    10. 兩位師兄, 我還有一個問題, 如果有兩個人同時買入一隻限量勞, 一個拎黎收藏等升值, 一個拎黎粗帶, 咁呢隻限量勞是消費問還是投資?

      樓同勞係不可以同日而語, 勞力士如果收埋等升值, 我只會笑而不語
      樓,係可以任由持有者"主動"去決定自用/粗用/唔用/投資用, 而勞力士,鑽石,包包等等, 係"被動"地由市場價值去決定持有者係投資定係粗帶
      如果你持有一隻20年前的369/AIRKING 等等, 而不是熊貓/66/地拖等等當炒款, 同掉左舊錢落鹹水海無分別, 而你有間美乎新邨的話....

      你懂我的意思嘛?

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    11. //樓,係可以任由持有者"主動"去決定自用/粗用/唔用/投資用, 而勞力士,鑽石,包包等等, 係"被動"地由市場價值去決定持有者係投資定係粗帶//

      秒懂!!謝師兄!!

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  7. 每個人都面對的情況也不同,思前想後的決定必定是當下最好的,忠於自己吧。

    小小分享:買樓、結婚、生仔、都係一啲點計都計唔啱數既嘢,但又好多人會做,做完十年八載後,好多人回望過去時會講「早知就趁後生啲既時候做啦」。
    以前係咁,現在係咁,唔知將來仲係咪咁,小弟睇唔通。

    「曾淵倉曾話過, 自住樓係消費品黎, 只係第二間開始才變成投資物」真好句,謝分享。

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  8. 二十年來, 一路都有人寫分析買樓投資是買不過, 費用多回報少, 而樓價就睬你都傻, 回一回又升過 !
    我投資物業依家是我養老的資金來源, 而現只想為自己和三個仔女鋪下二十年的路, 是等機會買多兩層自住樓, 等D仔女將來在香港有一人一層自住樓 !

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    1. 大家其實要多謝呢D負面分析, 唔係樓價會更貴, 如日本的一樓供三代 ! 所以如果有日止凡說自己去買樓收租, 大家就要小心啦, 哈哈 !

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  9. TAM兄,另一樣野要考慮,股債等高流動產品話放就放,但樓尤其優質盤唔係你想買就有,普通貨當然可以隨便殺價,殘裝唔睇直接買只要洗一筆執一執就可以租返出去。
    但優質盤,高層,坐向景觀,靚則等等唔會話買就買,整個屋苑可能就係得果幾間,要一早做好功課同落場睇多D,等有盤又價到時才可以出手無誤。所以就算你唔打算即刻買,平日都要對某幾個心儀既盤做定功課,咁他日又出現樓市吹淡風時就可以拔劍啦

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  10. 買樓好唔好同問男人結婚好唔好一樣,每個人有唔同睇法。

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    1. 這講法好似阿媽是女人,但背後意思是因應背景不同,自然決定有異。有幾億流動資產的,無理由亦無可能不買樓。這是資產配置。但連買納米樓的首期都要左度右度先掂就要認真考慮那僅有的錢如何放才最有效益。買樓好唔好,自己睇餸食飯。同枱食飯,各自修行。

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  11. 我和樓主想法相似。樓貴股平在香港太明顯。
    我用6成的樓價,買收息股,已差不多夠租金。
    (如400萬樓租10k, 六成240萬收5%已大約10k一個月)
    樓最大好處我想是 mortage,這個我不太熟,要向其他師兄多學習。

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  12. 其實沒有甚麼好爭論,會買樓的自然會找千萬理由買樓,不會買的也會找萬千理由不買,就好像男歡女愛結婚一樣。
    「幼年四隻腳,中年兩隻腳,老年三隻腳」的故事人人知道。曾淵滄的話正確,但沒有提到樓房在投資的dynamic 特性。年老之後無論是去泰國住,downscale 套現還是reverse mortgage,消費的自住樓都可以變成投資物。股票投資的本質卻永遠不變。
    Tam 兄仍然年輕,只是未開始為退休打算。

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    1. 認同師兄所講, 不同年齡層對樓的看法真係可以好唔同, 考慮點也好大分別

      小弟認為第一間自住屋定義為"有需要"就買, 我是真心覺得正確的

      樓上師兄話用幾百萬買股租樓, 小弟認為要考慮的情況比買唔買樓多更多

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