2018年12月3日 星期一

買樓好唔好 Last part

以前既blog文,有時都會好多留言,但好似呢兩篇講樓既文章咁資訊量爆炸既留言串(爆到我都唔知點回覆),好似又真係第一次,once again,我綜合一D我認為之前未有提及,或需要再further elaborate既觀點。


首先,我絕對係more than well aware of 前人買樓致富既經驗,呢樣野我之前都講過,點解又有講多一次?就係因為我唔可以假設之前有人成功,我自己面版煮碗就可以發達。


好似R兄咁既情況,好大程度上捕捉呢個升浪,如果順利移民到既話,大可即刻賣左層樓鎖定利潤,我係羨慕都黎唔切。但好話唔好聽,過去三十幾年中華煤氣都係百倍股,雖然而家可能都係一個可行既投資選擇,但斷估唔多會人會用三十年前既心態黎買呢隻股票掛?我需要理解既係,點解以前買樓係一項風險回報比咁高既投資選擇,如果我而家去入市,條件又一唔一樣。我之前問買樓兩年有冇20%回報,我唔係問你前人買樓有冇呢個數(IRR 80%以上我都見過),而係我現時入場既話有冇呢個數。


呢樣野亦都引伸出我對「會買就點都會買,唔買就講咩都唔買」觀點既回應,如果咁樣買法,咁根本純粹就係leap of faith。


當然正如好多網友都提到,有實用價值又有投資價值既標的唔多,你話有冇其他野?有!我老母儲緊啲陳皮,但係個市場梗係同樓市差得多遠啦。


Once again,呢樣野唔係話你唔洗搵樓住,就可以忽略呢個實用價值,因為只要足夠地多既人有呢個需求,就自然會反應係價值到,因此就算你純粹係財務投資者,都需要留意。我既唯一問題係,呢舊實用價值係咪大到可以合理化樓市目前既超高估值。


但換個角度黎講,就算係你用家,畢竟都係至少幾球野既開支,你都唔可以忽略佢既投資價值。所以老王兄quote曾淵倉句野,我係好有保留。


根據物業指數,一層九龍樓400-700呎樓,由07年頭截至今日10月,物業升值平均每年有11%,你層樓既租值平均升幅只有7.5%,如果你真係純用家,代表所謂既實用價值佔估值部分既比例越黎越低,你比既錢,根本就唔represent緊你要既野,你仲同自己講係消費,咁你一定有一個好豁達既人生觀。



更重要既係,香港既人口同經濟結構,係咪可以支持到租值所代表既真正住居需求有above historcal average既增長?如果唔得既話,即係樓價要有高於7.5%既增長,個yield就要一路由而家既2.5%既超低水平一直收窄落去,直到有一日天水圍樓仲可以貴過倫敦市中心。以往收益率收縮都仲可以用減息黎解釋,我就當今日息口不升反跌,仲有幾多空間可以比你cut?


網友提供好多所謂港樓特有既價值,我唔係唔承認呢d因素既存在,只係呢d理由全部都唔係近幾年先發生既事,因此我好難相信可以支持港樓估值無限expand落去。因此如果你要獲得類似既回報,根本唔可以靠佢將來升,只可以靠而家跌。


仲有個之前冇提到既觀點,oscar choi話base case樓價要跌12~15%,如果大陸扑直既話就要跳水30~40%。先唔好講大家同唔同意佢既預測,我既重點係大陸經濟對於樓市的確係有實際影響。神奇既係,講貿易戰,講硬著陸既人好多,亦都有唔少身體力行從港股撤退,但一講樓市,又覺得唔會有事既。


當然我仲有好多個人考量冇係到詳細講,例如我之前都講過有意英國讀Master,分分鐘至少要留60萬港紙旁身先穩陣,如果唔離港既話,我現時事業都總算係走到加速階段,當佢樓價19年倒升番,我都係有信心個人儲蓄可以outgrowth個市,所以我唔急於一事洗呢筆錢出去。另一方面我都同意艾力兄既建議,睇多d總無死,所以呢排都有約下經紀飲下茶。

由於呢個topic拉得太長,我都唔知點收科,所以老土d都係咁講,量力而為啦。