2018年12月3日 星期一

買樓好唔好 Last part

以前既blog文,有時都會好多留言,但好似呢兩篇講樓既文章咁資訊量爆炸既留言串(爆到我都唔知點回覆),好似又真係第一次,once again,我綜合一D我認為之前未有提及,或需要再further elaborate既觀點。


首先,我絕對係more than well aware of 前人買樓致富既經驗,呢樣野我之前都講過,點解又有講多一次?就係因為我唔可以假設之前有人成功,我自己面版煮碗就可以發達。


好似R兄咁既情況,好大程度上捕捉呢個升浪,如果順利移民到既話,大可即刻賣左層樓鎖定利潤,我係羨慕都黎唔切。但好話唔好聽,過去三十幾年中華煤氣都係百倍股,雖然而家可能都係一個可行既投資選擇,但斷估唔多會人會用三十年前既心態黎買呢隻股票掛?我需要理解既係,點解以前買樓係一項風險回報比咁高既投資選擇,如果我而家去入市,條件又一唔一樣。我之前問買樓兩年有冇20%回報,我唔係問你前人買樓有冇呢個數(IRR 80%以上我都見過),而係我現時入場既話有冇呢個數。


呢樣野亦都引伸出我對「會買就點都會買,唔買就講咩都唔買」觀點既回應,如果咁樣買法,咁根本純粹就係leap of faith。


當然正如好多網友都提到,有實用價值又有投資價值既標的唔多,你話有冇其他野?有!我老母儲緊啲陳皮,但係個市場梗係同樓市差得多遠啦。


Once again,呢樣野唔係話你唔洗搵樓住,就可以忽略呢個實用價值,因為只要足夠地多既人有呢個需求,就自然會反應係價值到,因此就算你純粹係財務投資者,都需要留意。我既唯一問題係,呢舊實用價值係咪大到可以合理化樓市目前既超高估值。


但換個角度黎講,就算係你用家,畢竟都係至少幾球野既開支,你都唔可以忽略佢既投資價值。所以老王兄quote曾淵倉句野,我係好有保留。


根據物業指數,一層九龍樓400-700呎樓,由07年頭截至今日10月,物業升值平均每年有11%,你層樓既租值平均升幅只有7.5%,如果你真係純用家,代表所謂既實用價值佔估值部分既比例越黎越低,你比既錢,根本就唔represent緊你要既野,你仲同自己講係消費,咁你一定有一個好豁達既人生觀。



更重要既係,香港既人口同經濟結構,係咪可以支持到租值所代表既真正住居需求有above historcal average既增長?如果唔得既話,即係樓價要有高於7.5%既增長,個yield就要一路由而家既2.5%既超低水平一直收窄落去,直到有一日天水圍樓仲可以貴過倫敦市中心。以往收益率收縮都仲可以用減息黎解釋,我就當今日息口不升反跌,仲有幾多空間可以比你cut?


網友提供好多所謂港樓特有既價值,我唔係唔承認呢d因素既存在,只係呢d理由全部都唔係近幾年先發生既事,因此我好難相信可以支持港樓估值無限expand落去。因此如果你要獲得類似既回報,根本唔可以靠佢將來升,只可以靠而家跌。


仲有個之前冇提到既觀點,oscar choi話base case樓價要跌12~15%,如果大陸扑直既話就要跳水30~40%。先唔好講大家同唔同意佢既預測,我既重點係大陸經濟對於樓市的確係有實際影響。神奇既係,講貿易戰,講硬著陸既人好多,亦都有唔少身體力行從港股撤退,但一講樓市,又覺得唔會有事既。


當然我仲有好多個人考量冇係到詳細講,例如我之前都講過有意英國讀Master,分分鐘至少要留60萬港紙旁身先穩陣,如果唔離港既話,我現時事業都總算係走到加速階段,當佢樓價19年倒升番,我都係有信心個人儲蓄可以outgrowth個市,所以我唔急於一事洗呢筆錢出去。另一方面我都同意艾力兄既建議,睇多d總無死,所以呢排都有約下經紀飲下茶。

由於呢個topic拉得太長,我都唔知點收科,所以老土d都係咁講,量力而為啦。

28 則留言:

  1. 一個人的命運是注定的, 而以你依家的情況, 當然讀Master重要過買樓 :)
    但依家睇樓市跌的人都想佢跌多D, 可以平D買, 也唔代表十年後, 樓市唔會再翻倍 !

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    1. 多謝lisa姐, 我都認為幾樣野係冇衝突的

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    2. 我大仔用咗三年好辛苦一邊返工一邊讀書, 在Warwick University考咗Finance MBA, 暫時見唔到佢有乜得著, 只是同一班同學開咗間公司, 也沒見到佢地賺到錢, 但就好似某人說的, 你唔試過又點知呢 ?

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  2. 為甚麼要花60萬到英國讀 master 投資自己?

    畢業後人工回報的Yield 會比買股票高很多嗎?

    任何所謂理性的討論都只是為自己心靈上找尋安慰。

    會買樓的人有千萬理由買樓,不買樓的人有萬千理由不買樓,就好像男歡女愛討論結婚一樣。



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    1. 點解一定要係英國, 我part1已經講過
      如果「理性討論」真係只係心靈安慰,咁好遺憾地我係由一開始已經冇討論既common ground

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  3. 對唔住我呢啲標題黨,睇錯咗以為 Tam 兄 講的係「買樓唔好買 Last Part(of the 升浪)」 ^^”

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    1. haha in case你唔明個標題既gag位係邊, 你可以google下「釣魚好唔好」

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  4. 睇完呢last part,我只能說當初寫完又delete 留言的決定正確的。我寫出來的東西,不但未能給予任何幫助,甚至連背後的thinking process 也帶出不了。

    討論若流於數字上的角力、或者「時間會證明一切」的層次...

    真是可惜。

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    1. R兄, 這不是 DEBATE, 沒有絕對的對與錯, 我個人認為接受各方觀點再去做出自己的判決便可。
      始終每個人的收入背景都不盡相同, 每個人亦有自己的考慮。

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    2. R兄, 千其唔好咁講, 你提出既4點我反覆睇左好多次, 包括資金成本上既計算係我以前諗錯左的, 所以我e家亦都唔再將libor同樓市回報率既比較作為考量點之一

      我本身亦都唔係一個鐘意計算既人, 你見我講股票都唔係點講估值, 但事關重大, 好難完全唔用量化既心態去做決定, 而目前既情況的確好難比到我一個high conviction all in落去

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    3. 作者已經移除這則留言。

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    4. 二當家兄和Tam兄,別誤會我是發爛渣意見不被接受。大多數時候,討論結果並非重點,重要是過程中激發了各方的思考過程。對於未能改Tam兄的決定,我並不覺得可惜,反正Tam兄係叻仔一名(容許我多講幾次,因為發自內心),touch wood 錯方向職場上的爆發力絕對有助Tam兄追返個市有餘(到時問題便變質了)。

      Tam兄的conviction實在太強大,大到一個點我察覺到it's too big to change. 我真心感到可惜的是,我所寫的論點,不但完全動搖不了Tam兄的主觀立論,甚至幫倒忙強化了conviction. 當conviction 變成 ego,其對閣下思路、判斷力的影響之大,不可不防。從Tam兄本文觀之,盲點sss已經出現,而要解決這問題,恐怕不是旁人可以幫到手!

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  5. TAM兄, 其實單看留言數量, PAGE VIEW 等數字便知港人獨愛磚頭, 這部份很難數字化。 XP

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  6. Tam 兄
    打機上,你懂我的。
    一路無留言。
    其實你仲好後生,好多可能性,唔同半百以上要上撚蛇班既大叔大嬸。正如我blog (賣廣告)所講,人生如遊戲,能依自己意願瀟灑走一會多好。
    Unlock 自己既achievement 價值大於一切,最緊要搵個同你一樣諗法既太太,咁就非常美滿喇。
    運氣財金王充斥本港,太多聲音神堆鬼撞,不過一有食屎食著豆。

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    1. 最緊要搵個同你一樣諗法既太太 <- 我個人比較濕鳩, 所以呢樣野難過買樓o_o

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  7. TAM兄,盡人事,最後給你一篇法子的文章,裡面有解釋到近年樓市上升的現象。本人亦有磚頭數讀三篇講樓市供求、貨幣洪流四篇講貨幣供求,唯一的不確定性是經濟因素。如果中港經濟衰退,當然會有一道力壓住樓市供求及貨幣供求兩道上升的力,令租金及樓價升幅緩下來,甚至有下跌壓力。但,遺憾的說,長遠而言,樓市供求及貨幣供求仍會在經濟好轉後推返租金及樓價上去,租金及樓價係可以由最底層的細單位一直繼續推上去。筆者立場一直是路不只一條,絕對不一定要買樓,但一定要知市場在發生甚麼事。在市場面對,最不重要的從來是自己。

    法子《百葉簾現象》

    2014年6月22日

    現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

    下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

    因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

    租金也是這樣。

    麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

    但3房的租金,是$13000到$14000。

    這是沙漠礦泉水效應。

    一支礦泉水賣$3。

    兩支礦泉水賣$3.5

    而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

    現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

    如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

    但B的人受限,買唔到C,C如何升?

    那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

    同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
    這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

    第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

    那些年,豪住升得多,%計。

    即係魚次、包魚價升得多過米價。

    第二種升市是。

    不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

    即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

    A推B的不是人,是商品價格。

    不是現在住A的人,換樓去買B。

    而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

    所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

    現實是,原來住A的人呢?

    去了那裡?

    答案係:德雅(工厦)


    當A的價升的時候,B的價定住。

    到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

    到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
    ABCDE好像百葉簾一樣。

    今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

    現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

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    1. 多謝分享, 呢個用唔同面積單位解釋相對走勢既觀點, 我的確係冇考慮過
      如果我冇理解錯, 佢係想講 兩支水既價格唔會低過一支水
      咁如果一支水有強大既供需因素支持而居高不下, 咁結果係會拉升第二支水既marginal price

      我又去查左查自2014年6月不同類別單位既升幅, ABC分別係11%, 10%同8%左右,似乎4年過後, BC追上A既預測仍未實現, 需求= willingness + ability, 我諗兩點都反映緊香港人對細單位有住更大既需求, 所以呢個結果亦都合符預期

      但其實當中有個重要既前設又係same old story, 到底我地講緊既subject係咪沙漠礦泉水咁珍貴, 如果唔係既話, 一支水既價格係完全有理由跌的

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    2. TAM兄仍可持有認為證券投資值博率較住宅高的論點。這是個人判斷。筆者亦從來不會對比不同投資物,因為條條大路通羅馬。小弟有朋友炒股炒贏八位數。

      最後,只補一句: 如果房屋及土地供求問題不變,仍舊是每年新增供應不夠新增需求,市場租值及售價的最細的住宅,會持續有浪比浪上升的壓力,進而推升其他所有單位的租值及售價。所以,一支水的價格是可以隨貨幣供求及住宅供求,有持續上升的可能。僅看貨幣貶值的力量,TAM兄可自行查找美國主要城市過去百年的數據作參考。請不要輕視上述的上升風險。

      這是就這個題目,最後的留言。理性討論,和而不同是最重要的!

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  8. 我認為用礦泉水比喻唔錯,但比喻中忽略咗借貸元素,故事中3蚊同3.3嘅礦泉水你都係full pay,實際映射落黎有息嘅問題,即喺受人工收入影響,試問如果即刻加5%利息,3蚊or3.5嘅礦泉水還會要咁貴嗎?按ABC理論,ABC都要比銀行X食多一部分,個人認為上述上升公式要修正為ABC... -X。

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  9. 第一次留言,其實我幾認同Tam兄的觀點。特別這段:

    (係咪可以支持到租值所代表既真正住居需求有above historcal average既增長?如果唔得既話,即係樓價要有高於7.5%既增長,個yield就要一路由而家既2.5%既超低水平一直收窄落去)

    我總認為支持樓價基礎的是租金,租金又同收入掛鉤,當不夠多人租得起時,租金就上不了,除非印銀紙印到全港一齊加人工。

    可能我都習慣買股票,回報率太低就好像接受。

    Tam 兄覺得多少租金回報或其他指標才認為樓市底買?

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  10. 哈哈 TAM兄,在下不才湊下熱鬧,此乃愚見,可以一睇,睇完就算,反正太陽明天還是會由東方升起的。
    但心態是自己的。

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  11. 多謝TAM兄拋一大塊磚出嚟,引到各位大神留言,搞到我個褲袋又袋咗好多錢 :D
    其實樓派股派都有可取既觀點,奈何好多人既褲袋剩低既錢淨係夠買是旦一樣,何來資產配置 LOL

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  12. tam 兄,
    看完你的文, 我完全明白消費論的誤點在那了, 實在係汗顏
    非常感謝你和快兄, R 兄各位高手的意見, 獲益良多!

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    1. 不過我還有一點想講, 並不是死雞X飯蓋:P
      如果純用租值去比的確係有個GAP 係度, 但係用家角度在自住樓和租用樓是否己經有本質上的不同?

      例如不用受業主氣, 不用受續租壓力, 呀女唔會問爸爸做乜唔買樓, 老婆唔會埋怨老公無上車, 出到街同人講有層樓的威威感覺等等

      其實我所講的"消費", 就係上面呢D 自我感覺良好的因素, 不能用數字量化的, 四個字, 爽左就無 :P

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    2. 老王兄,粗俗啲講「早買早享受,遲買貴幾球」!

      講笑,勿認真!

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    3. 又或者我改良一下曾教授的原句:

      "第一間自住樓並不是純投資物, 第二間開始才是", 我覺得咁會好好多

      再次感謝TAM 兄引出大量高手, 正!!

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    4. R 兄, 你的論點真的好精彩....我真係學到..好多野!! :)

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  13. TAM兄,買樓不買樓都沒有存在對與錯,跟本沒有人可準確預測市場,所以我想最後只需按照自己最舒服方式行事便可.

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